Legge sulle Viviendas Vacacionales un altro punto di vista
Il progetto per regolamentare gli affitti turistici nelle Isole Canarie è stato presentato dalla ministra del Turismo e del Lavoro, Jessica de León, come un’iniziativa chiave per avviare un “cambio di modello” richiesto dai manifestanti che si oppongono al sovraffollamento dell’Arcipelago. La proposta, in esposizione pubblica fino al 2 maggio, stabilisce principalmente che le case per vacanze non possono superare il 10% della “superficie residenziale edificabile prevista” nei comuni.
Ivan Murray, con un dottorato in Geografia presso l’Università delle Isole Baleari (UIB), specializzato nella logica spaziale del capitalismo turistico, critica la scelta della percentuale senza una spiegazione nel documento ufficiale. In Spagna, il rapporto di appartamenti turistici per 100 proprietà è 1,29, mentre nelle Isole Canarie è di 4,08.
Murray afferma che la proporzione scelta sembra essere arbitraria e draconiana. De León ha chiarito che ci sono poco più di un milione di case nelle isole e che il governo permetterà che solo il 10% di esse possa essere utilizzato per affitti turistici, corrispondenti a circa 55.000 unità. Tuttavia, Murray mette in guardia sul fatto che questo limite avrà un impatto significativo sulle persone, considerando il numero totale di abitanti.
Il progetto prevede che siano i comuni a regolare questo massimo in base alle circostanze specifiche di ciascuna zona, con la possibilità di adeguare le percentuali. Fino a quando i piani comunali non saranno elaborati, non saranno rilasciate nuove licenze, con norme sussidiarie obbligatorie in caso di mancata redazione.
Il governo riconosce che alcune parti delle isole stanno già subendo gentrificazione e turistificazione, ma mira a prevenirne il ripetersi anziché solo riparare alle situazioni esistenti. La distribuzione diffusa di 50.000 appartamenti turistici sul territorio è considerata diversa da una grande concentrazione in un unico comune, ma spostarli nelle zone centrali e montane potrebbe influenzare le dinamiche dei territori turistici.
Il Ministero del Turismo sottolinea la mancanza di capacità delle Canarie di soddisfare la domanda residenziale a causa del passaggio di numerose case dall’affitto tradizionale a quello turistico. Questo problema, afferma, richiederebbe 18 anni per essere risolto al ritmo attuale di costruzione. Questo punto è oggetto di contraddizione all’interno del governo autonomo, secondo Armas.
È allarmante che il numero di case destinate all’uso turistico possa persino raddoppiare. Perché tale espansione? Se la situazione è già critica per l’edilizia residenziale, perché aumentare l’offerta?” difende il geografo. “È necessaria una moratoria e una riduzione del numero di queste strutture.” L’obiettivo della normativa è garantire il diritto di tutti i cittadini a un alloggio dignitoso, adeguato e accessibile. Tuttavia, Armas ribadisce: “Questa legge fa poco per raggiungere tale obiettivo”.
Altri professionisti condividono questa preoccupazione: “Senza intervenire sulle abitazioni vuote e senza limitare i prezzi degli affitti, non possiamo garantire il diritto a un alloggio adeguato e dignitoso”, afferma Onofre Rullán, professore di Geografia regionale presso l’UIB.
“Leggendo la motivazione sembra che questa legge sia restrittiva e risolutiva. Ma se alla fine consente il raddoppiare del numero di case vacanze…”, aggiunge David Ramos, professore di Geografia Umana presso l’Università di Salamanca (USAL).
Agustín Cocola-Gant, ricercatore presso l’Istituto di Geografia e Pianificazione dell’Università di Lisbona (IGOT), specializzato in affitti turistici, gentrificazione e pianificazione urbana, critica la proposta legislativa definendola “orwelliana”. Nonostante citi la difesa dell’uso residenziale delle abitazioni, in realtà, anziché limitare o eliminare le licenze, la legge sembra favorire la legalizzazione degli appartamenti turistici, imponendo requisiti preventivi.
“C’è una discrepanza tra ciò che dice la legge e ciò che fa. Ammette che l’uso turistico è praticamente illegale quando l’abitazione è residenziale, ma propone uno strumento urbanistico per legalizzare questa situazione. È molto controverso”, commenta Cocola. “Riconosce che l’aumento dei prezzi e il turismo sono conseguenze di ciò che già esiste…
Lo standard prevede un periodo di cinque anni per l’attuale offerta al fine di adeguarsi a una serie di nuove condizioni, come l’installazione di prese di corrente certificate per la ricarica di veicoli a zero emissioni o l’implementazione di sistemi di generazione di acqua calda sanitaria tramite impianti rinnovabili. Se le strutture si adeguano, otterranno ulteriori cinque anni di tolleranza. In sostanza, il mercato attuale, unito a quello incorporato fino all’entrata in vigore del regolamento, prevista per la fine di quest’anno o l’inizio del prossimo, potrebbe durare ancora un decennio, con tutte le implicazioni del caso.
“Ne ho abbastanza”, riassume Jiménez. Pur considerando il progetto “molto valido”, Armas suggerisce che concedendo un periodo così “generoso”, gli effetti arriveranno “troppo tardi” per affrontare l'”emergenza abitativa” dichiarata nelle Isole Canarie. Il Ministero del Turismo giustifica questo ritardo citando “l’impatto sul mercato turistico attuale e l’incertezza che causerebbe ai diversi operatori turistici”.
Per quanto riguarda le nuove licenze, sarà necessario che gli enti locali individuino terreni idonei (corrispondenti al 10% precedentemente menzionato), che il comune non sia considerato una zona di mercato residenziale sotto stress e che non vi sia rischio per l’ambiente urbano o rurale. I piani dovranno includere un “sistema di indicatori relativi” per valutare queste condizioni.
Nella provincia di Las Palmas, almeno nove comuni hanno superato il limite massimo stabilito, mentre altri tre lo hanno fatto a Santa Cruz de Tenerife. La legge non specifica come affrontare questa situazione. Per il resto, vi è spazio disponibile. Tuttavia, alcune aree sono fortemente turistiche, come Arona (dove il 7,25% delle abitazioni sono case per vacanze), mentre altre, come Las Palmas de Gran Canaria (dove l’affitto turistico rappresenta l’1,41% del totale), vedono quartieri come Isleta-Puerto-Guanarteme, dove il sovraffollamento turistico sta già causando la fuga della popolazione locale.
A Barcellona, ad esempio, il comune di Orpí registra la percentuale più alta (8,2%). Cocola sottolinea che, nonostante Barcellona sia una destinazione turistica di alto livello, esistono altre forme di alloggio oltre agli affitti vacanza. Altri governi, come quello del Portogallo o quello di Barcellona stessa, hanno adottato strategie per limitare il numero di licenze. Tuttavia, nelle Isole Canarie, nonostante la saturazione confermata, si sta aprendo la strada per future autorizzazioni.
Ibán Díaz Parra, professore di geografia urbana presso l’Università di Siviglia (USA), nota che il testo delle leggi delle Canarie regolamenta l’attività economica degli affitti turistici insieme al settore turistico. Anche se la legge impone una destinazione residenziale minima per le abitazioni (90%), non stabilisce limiti di saturazione per il numero di posti letto, che dovrebbero includere hotel, appartamenti turistici e case vacanza.
Secondo Onofre Rullán, gli affitti turistici dovrebbero essere proporzionati alla percentuale della popolazione locale. Le quasi 55.000 case vacanza esistenti corrispondono al 10% della popolazione totale delle Isole Canarie, risultando in un limite già raggiunto secondo questa formula, ad eccezione di La Gomera, El Hierro e La Palma.
In futuro, per ottenere una licenza per gestire una casa vacanza, sarà necessario presentare una relazione tecnica e certificati urbanistici e di registrazione. Queste licenze avranno una durata di cinque anni, prorogabili a discrezione della pianificazione locale. La normativa mira a controllare l’accesso al mercato, ma non prevede una squadra di ispezione stradale come a Barcellona. Gli oltre 545.000 posti letto delle Canarie saranno monitorati da 35 ispettori, una cifra ritenuta insufficiente dalla consulente stessa.
Il progetto preliminare prevede ulteriori requisiti, come l’approvazione preventiva dei vicini negli edifici condominiali, una dimensione minima di 39 metri quadrati e un’età minima di dieci anni per le case vacanza. Questi requisiti potrebbero influenzare la qualità delle strutture e la loro idoneità come destinazioni turistiche.
Murray sottolinea che, come nell’industria alberghiera degli anni ’80, gli affitti turistici stanno attraversando un processo di concentrazione nelle mani di attori professionalizzati, eliminando la parte più romantica e distributiva dell’edilizia vacanza. Non fissare limiti temporali ma basarsi su requisiti specifici legittima la commercializzazione turistica degli alloggi, conclude l’esperto.
