Quando devo pagare di plusvalía?
La tassa conosciuta come “plusvalenza comunale” o “Imposta sull’aumento del valore dei terreni urbani” (IIVTNU) è diventata oggetto di notorietà alcuni anni fa, quando i tribunali stabilirono che imporre un’imposta sull'”aumento di valore” anche in casi in cui tale valore non solo non era aumentato, ma addirittura diminuito, era contrario alla legge.
Fino a tempi relativamente recenti, le autorità comunali ritenevano di poter riscuotere questa imposta in ogni caso, basandosi sul semplice fatto che il terreno urbano fosse oggetto di vendita, donazione, eredità o lascito. Tuttavia, dopo la pronuncia del tribunale, nel 2021 è stata emanata una legge che ha modificato i tempi e le modalità di riscossione dell’imposta.
Cos’è la plusvalía
L’imposta che i comuni riscuotono da coloro che vendono, donano o ereditano terreni urbani, compresi i lasciti, è chiamata Imposta sull’Aumento del Valore dei Terreni Urbani (IIVTNU). Per fini fiscali, e per semplicità, anche un appartamento è considerato “terreno urbano”. Tuttavia, una proprietà rurale non è soggetta all’IIVTNU; nessun terreno rurale lo è. In generale, questa imposta si applica a qualsiasi terreno urbano, che sia un lotto di terreno, un appartamento, uno chalet o qualsiasi altra costruzione.
Il pagamento dell’imposta deve essere effettuato volontariamente entro 30 giorni dalla vendita o dalla ricezione di una donazione, oppure entro sei mesi (prorogabili fino a un anno) dalla morte del destinatario dell’eredità.
Come si calcola?
La nuova legge ha introdotto due sistemi, tra cui i contribuenti devono scegliere: il sistema di “plusvalenza reale”, che calcola l’aumento di valore del terreno confrontando il suo valore al momento dell’acquisto con il prezzo di vendita, e il “sistema oggettivo”, che si basa sul valore catastale moltiplicato per un coefficiente secondo una tabella annuale approvata dai consigli comunali. Queste tabelle devono rientrare tra quelle approvate dallo Stato, aggiornate per il 2023 attraverso i Bilanci Generali dello Stato (PGE).
La scelta del sistema è cruciale, poiché alcune transazioni possono portare a una differenza significativa nella base imponibile dell’imposta dovuta, a seconda del sistema selezionato. Ad esempio, in un caso reale, la differenza è stata di 7.200 euro utilizzando il sistema di “plusvalenza reale”, rispetto ai 3.060 euro del sistema oggettivo. Di conseguenza, il sistema oggettivo verrebbe preferito e l’imposta sarebbe calcolata su tale valore.
Un cambiamento significativo è che ora nessuna tassa viene pagata in assenza di profitto. Se un terreno viene ceduto senza generare plusvalenza, è necessario dichiarare il trasferimento e fornire documenti che dimostrino l’assenza di plusvalenza. Questi documenti includono solitamente la documentazione relativa all’acquisto e alla vendita dell’immobile, attestando che il prezzo di vendita non supera quello di acquisto. È fondamentale che il contribuente inizii questa procedura, presentando una dichiarazione corredata di prove. In caso contrario, il Comune potrebbe emettere una lettera di pagamento per gli importi stimati, senza considerare se vi sia stata un’effettiva plusvalenza o meno. Pertanto, è responsabilità del contribuente chiarire presso il municipio che non è dovuta alcuna imposta.
Questi cambiamenti sono stati introdotti a seguito della dichiarazione di illegittimità del sistema applicato per decenni dalla giustizia. Ciò ha reso necessaria una revisione del sistema, favorendo i contribuenti e consentendo a coloro che non traggono profitto di essere esentati dall’imposta sulle plusvalenze.
