Obblighi fiscali per le Viviendas Vacacionales
Dichiarazione dei redditi:
Uno degli aspetti fondamentali per i proprietari di Viviendas Vacacionales è presentare la dichiarazione dei redditi alla fine dell’anno fiscale. I redditi generati dall’affitto della tua proprietà devono essere dichiarati. Assicurati di registrare e calcolare correttamente i redditi e le spese legate all’attività per adempiere ai tuoi obblighi fiscali.
Modello 309:
Se utilizzi piattaforme di affitto turistico che emettono fatture con inversione di soggetto passivo, dovrai presentare il modello 309. Questa dichiarazione informativa è necessaria per informare l’Agenzia delle Entrate sulle operazioni in cui sei il soggetto passivo e la piattaforma è responsabile di riscuotere e pagare l’IVA corrispondente. Ricorda di presentare il modello 309 entro i termini stabiliti per evitare sanzioni.
Documenti di identità degli ospiti:
Come proprietario di una casa turistica, devi avere copie dei documenti di identità di tutti gli ospiti che soggiornano nella tua proprietà. Questo è importante per rispettare le normative sulla sicurezza e per fornire informazioni alle autorità competenti se necessario. Conserva questi documenti in modo sicuro e rispetta la privacy degli ospiti.
Fatture e spese:
È fondamentale richiedere e conservare le fatture per tutte le spese legate alla tua casa turistica. Non accontentarti degli scontrini, poiché non sono validi come documento fiscale. Assicurati di richiedere fatture per le spese relative a forniture, manutenzione, pulizia e altri servizi correlati come il reddito da capitale immobiliare. Ciò ti consentirà di giustificare le spese e ottimizzare la tua dichiarazione dei redditi.
Sono obbligati gli Airbnb e le case turistiche a emettere fatture ai loro ospiti?
I proprietari e i gestori delle case turistiche sono tenuti a emettere fatture agli ospiti se lo richiedono. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, queste fatture saranno esenti dall’IVA. Solo in situazioni in cui vengano forniti servizi complementari tipici dell’industria alberghiera, l’affitto della casa turistica sarà considerato ospitalità. In questo caso, sarà necessario addebitare l’IVA al 10%. Pertanto, gli affitti esclusivamente ad uso turistico che non offrono servizi complementari (come gli hotel) saranno esenti dall’applicare l’IVA alle loro fatture.
Posso emettere fatture senza essere un lavoratore autonomo?
Emettere una fattura significa creare un documento in cui si comunica alla persona che riceve la fattura il servizio che ha ricevuto. Se affitti un immobile, puoi emettere fatture senza problemi. Mettere a disposizione del pubblico una casa senza servizi complementari ai fini dell’IRPF non è considerata un’attività economica, quindi puoi emettere fatture senza essere registrato come lavoratore autonomo. Risposta semplice e chiara: sì, indicando che è esente dall’IVA.
Quali spese posso dedurre?
In generale, puoi dedurre le spese per i servizi pubblici (luce, acqua, gas, internet…). Immagina di acquistare mobili: questa spesa può essere dedotta tramite ammortamento. Ad esempio, se compri un divano del valore di 1000 €, non puoi dichiarare 1000 € in un anno, ma devi dichiarare l’importo da ammortizzare ogni anno. Ad esempio, se prevedi di utilizzare un divano per 10 anni, l’importo da dichiarare sarà di 100 € all’anno. La casa deve essere anche dedotta tramite ammortamento.
La casa ha un valore di costruzione e un valore del terreno. Il valore di costruzione è quello che viene ammortizzato. Il programma di Hacienda di solito lo calcola automaticamente, e lo fa bene.
Se hai un prestito per la casa, sia per comprarla che per ristrutturarla, gli interessi di quel prestito sono deducibili. L’assicurazione, le tasse pagate (IMU), prodotti per la pulizia, tasse sui rifiuti, lenzuola, asciugamani… ad esempio, se utilizzi i servizi di una piattaforma come Your.Rentals o altre OTA. Anche questi costi sono deducibili.
Se hai un’azienda di gestione, quelli di voi che non hanno il tempo o credono di non poter farlo completamente bene; le spese di quella azienda di gestione sono deducibili. Di nuovo, per evitare problemi, è meglio richiedere la fattura per tutto, anche quando si tratta di cose banali come prodotti per la pulizia del supermercato. Possono sembrare spese piccole, ma potresti risparmiare una buona somma di denaro nel corso dell’anno.
È possibile dedurre le spese quando una Vivienda Vacacional è vuota?
Purtroppo, non è possibile dedurre tutte le spese quando una casa è vuota. Alcune spese devono essere ripartite in base ai giorni in cui la casa è stata occupata. Non possono essere dedotte per l’intero mese, ma solo per i giorni in cui c’è stata occupazione. Tuttavia, ci sono altre spese indipendenti dall’occupazione, come la pubblicità, le spese della società di gestione, le riparazioni, la pittura, tra le altre. Queste spese non vengono ripartite e possono essere dedotte integralmente. È importante tenere presente che anche i giorni in cui la casa è vuota generano imposte, e sia il programma delle Entrate che la società di gestione probabilmente calcoleranno automaticamente queste imposte.
Come dovrebbero dichiarare i loro redditi i proprietari di Viviendas Vacacionales in affitto?
È importante fare attenzione quando si dichiarano i redditi delle Viviendas Vacacionales. È comune che molte persone dichiarino i redditi netti, cioè l’importo che ricevono dopo aver dedotto le spese. Tuttavia, è necessario dichiarare i redditi lordi, cioè l’importo totale dei redditi senza detrazioni.
Se lavori con una piattaforma di prenotazione online (OTA), devi dichiarare il totale dei redditi che ricevi dalla OTA. Normalmente, la OTA addebita in tuo nome, sottrae la sua commissione e poi ti trasferisce la parte rimanente sul tuo conto bancario. A prima vista, questo può sembrare lo stesso che dichiarare i redditi netti, e non avrebbe alcun impatto fiscale.
Tuttavia, se si dichiarano i redditi netti (deducendo la commissione), l’Agenzia delle Entrate può effettuare un controllo e rilevare che le somme dichiarate sono diverse da quelle fornite nel Modello 179. Pertanto, è fondamentale dichiarare i redditi lordi e tenere presente che le spese e le commissioni non devono essere sottratte al momento della dichiarazione. Ciò garantisce che i redditi siano dichiarati correttamente ed evita possibili controlli o discrepanze con l’Agenzia delle Entrate.
Cos’è il Modello 179? Chi e quando deve presentarlo?
Abbiamo precedentemente menzionato come le piattaforme dichiarano i redditi di ciascun individuo tramite il Modello 179. Questo modello è presentato da tutti gli intermediari nel settore delle case per le vacanze, comprese piattaforme come Airbnb, Booking, Expedia, Vrbo, tra le altre.
È importante tenere presente che il termine “intermediario” può avere diverse interpretazioni, ma sia Hacienda che la Direzione Generale delle Tributi considerano che includa tutti gli attori coinvolti nel settore delle Viviendas Vacacionales.
D’altra parte, i gestori sono tenuti a presentare il Modello 179, ma con una distinzione importante. Devono presentarlo solo per le prenotazioni che generano loro stessi, cioè per le prenotazioni dirette. Ciò significa che se sei un’azienda di gestione e lavori con piattaforme come Airbnb, Booking, Vrbo, tra le altre, non è necessario presentare il Modello 179 per quelle prenotazioni. Perché?
Perché le piattaforme sono già obbligate a presentarlo e c’è una consulenza vincolante che conferma che non devi farlo. Inoltre, le aziende di gestione che agiscono come intermediarie, che siano private o entità, sono anch’esse obbligate a presentare il Modello 179.
Tuttavia, se sei un gestore di proprietà che lavora in un modello di gestione in cui affitti la casa al proprietario e ti occupi della sua gestione, non devi preoccuparti di questo modello, poiché non si applica nel tuo caso. D’altra parte, tutte le prenotazioni generate dai gestori attraverso il proprio canale (sito web) o tramite prenotazione diretta devono essere dichiarate tramite il Modello 179. Il contenuto del Modello 179 include informazioni come:
• Chi è il proprietario
• Il riferimento catastale
• Chi è il turista
• La sua documentazione
• L’importo che ha pagato (l’importo lordo).
È fondamentale tenere conto di questi aspetti e rispettare la presentazione corretta del Modello 179 per evitare problemi fiscali. Assicurati di includere tutti i dati richiesti in modo preciso e di presentare il modulo entro i termini stabiliti.
Il Modello 309 e le sue conseguenze.
Il Modello 309 è di particolare rilevanza perché la maggior parte dei privati non sa che devono presentarlo.
Questo modello è destinato ai privati, quindi i gestori degli affitti per le viviendas vacacionales a terzi non sono tenuti a presentarlo. Tuttavia, se sei un privato e hai un’azienda di gestione che pubblica annunci a tuo nome e le piattaforme emettono fatture per le prenotazioni a tuo nome, allora dovrai anche presentare questo modello.
Cominceremo spiegando il caso di un privato che gestisce la sua casa per le vacanze e poi affronteremo il caso in cui hai un gestore.
Se sei un proprietario privato di una casa per le vacanze e ti occupi di tutto il processo, compreso il lavoro con diverse piattaforme (OTA) che ti inviano fatture con inversione di soggetto passivo, è importante tenere presente alcuni aspetti. La fattura che ricevi dalla OTA, ad esempio, non include l’IVA ed è tua responsabilità pagarlo. Qui c’è un dettaglio importante.
Molti si chiederanno perché dovrebbero pagare l’IVA se non sono obbligati a riscuoterla. La risposta è piuttosto semplice. Allo stesso modo in cui quando compri un divano o paghi per il servizio Internet, devi pagare l’IVA corrispondente a quella fattura. Se un’azienda emette una fattura con inversione di soggetto passivo, sei tenuto a pagare quell’IVA. A questo scopo, viene presentato il Modello 309, che viene compilato trimestralmente.
È importante adempiere a questo obbligo fiscale e presentare il Modello 309 nei termini stabiliti. Ciò garantisce la registrazione e il pagamento corretto dell’IVA relativa alle fatture con inversione di soggetto passivo ricevute. Ora, consideriamo lo scenario in cui sono un privato proprietario e ho un’azienda di gestione. In questa situazione, possono verificarsi due scenari diversi.
Nel primo caso, l’azienda di gestione può avere annunci a mio nome, il che significa che le fatture delle piattaforme verranno a mio nome come titolare. In questa situazione, sarò nella stessa posizione di un privato proprietario e dovrò presentare il Modello 309 trimestralmente per adempiere ai miei obblighi fiscali.
Nel secondo caso, l’azienda di gestione può avere annunci a nome della stessa azienda, cioè gestirli a tuo nome ma gli annunci sono di proprietà dell’azienda di gestione. In questo caso, è probabile che l’azienda di gestione riceva la fattura dalla OTA e successivamente te la addebiti, essendo l’azienda a riscuotere l’IVA. Questo sistema è molto più conveniente per i proprietari. Perché? Perché si risparmiano la procedura del Modello 309. In altre parole, l’imposta sarà pagata allo stesso modo, ma questa gestione sarà a carico dell’azienda di gestione.
