La Corte Suprema approva il veto delle comunità alla Vivienda Vacacional
El Tribunal Supremo sottolinea che gli affitti per vacanze (Vivienda Vacacional)costituiscono un’attività economica, espressamente vietata nei regolamenti di alcuni edifici
La Corte Suprema ha confermato la decisione di alcune comunità di quartiere di vietare gli appartamenti turistici, come esposto in due sentenze. Queste sentenze hanno approvato l’interpretazione delle locazioni per vacanze (Vivienda Vacacional) come un’attività economica, vietata negli statuti di alcune comunidad di proprietari.
L’Alta Corte ha chiarito che la questione non riguarda l’applicazione della nuova regolamentazione della Legge sulla Proprietà Orizzontale. Questa legge stabilisce che l’accordo che limita o condiziona l’esercizio dell’attività richiederà il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari totali. Invece, la Corte ha verificato se gli statuti comunitari vietano specificamente la destinazione degli appartamenti a uso turistico.
In una delle sentenze, la Corte ha dato ragione alla comunità dei proprietari dell’edificio “La Girafa Élite” a Oviedo, ordinando la cessazione dell’attività di locazione turistica su due piani di questo edificio. Il tribunale ha sostenuto che le norme sociali dell’edificio impediscono qualsiasi attività professionale o commerciale negli appartamenti, riservandoli esclusivamente a scopi residenziali.
La Corte ha concluso che l’attività svolta dall’imputato in due degli immobili è di natura imprenditoriale e commerciale, fornita da una società commerciale. La stessa conclusione è stata raggiunta nel caso di San Sebastián, in cui i proprietari delle case hanno citato in giudizio la comunità di vicini per ottenere il divieto di svolgere attività economica, come previsto nei regolamenti edilizi e nei contratti di compravendita delle case. Tale divieto richiedeva l’autorizzazione unanime della sottocomunità del portale.
Attività professionale
In questa circostanza, la Camera Civile enfatizza che, in conformità con la legislazione turistica della Comunità Autonoma e le ordinanze comunali applicabili, l’attività di locazione degli alloggi destinati a fini turistici o di vacanza, temporaneamente ceduti e commercializzati direttamente o indirettamente dal titolare, gestore o gestore, in cambio di un corrispettivo economico, deve essere considerata un’attività economica.
I magistrati aggiungono che l’esercizio di questa attività implica il rispetto di requisiti e condizioni, inclusi quelli di esercizio, che comportano la prestazione di servizi e l’assunzione di obblighi legati alla commercializzazione di abitazioni ad uso turistico. Questi elementi determinano che l’attività e la fornitura del servizio turistico si svolgano nell’abitazione stessa.
La sentenza conclude che la locazione di alloggi per scopi turistici è vietata per legge, poiché l’uso dell’immobile si discosta da quello abitativo e coinvolge un’attività economica con una componente commerciale, professionale o imprenditoriale.
La Suprema Corte sottolinea, inoltre, che questa interpretazione è in linea con la propria giurisprudenza, secondo la quale le limitazioni devono essere chiare, precise ed espresse. L’inclusione dell’attività turistica nel divieto statutario è coerente con la lettera e lo spirito del divieto, volto a proibire lo svolgimento di attività economiche a carattere commerciale, professionale o imprenditoriale nelle abitazioni, come nel caso degli appartamenti turistici.
Come vietare la Vivienda Vacacional
Le riunioni o assemblee dei proprietari sono convocate dal presidente del comune o da un proprietario che abbia il sostegno del 25% dei vicini. Tuttavia, esiste un altro modo. “Un vicino può chiedere all’amministratore o al presidente di inserire un punto nell’ordine del giorno della prossima assemblea”, spiega Mendía. Ad esempio, regolamentare gli appartamenti turistici. Da lì si dovrà tenere l’assemblea in cui si voterà per vietare o limitare questo tipo di sistemazione temporanea. Se il quartiere lo rifiuta, la questione declina.
Perché la decisione di “limitare o condizionare” la realizzazione di appartamenti turistici possa andare avanti è necessario che i tre quinti delle quote di partecipazione comunitaria votino a favore. Cioè, più del 60% dei proprietari. Se il voto a favore dovesse andare avanti, dovremo aspettare un mese prima che i vicini che non hanno votato in assemblea parlino. Durante questo periodo possono votare contro.
“Se non votano, si uniscono al voto sì”, spiega il tesoriere del Consiglio generale degli amministratori immobiliari. E resta ancora un passo: registrare la modifica nel registro immobiliare. Se la comunità dei vicini non vuole limitare o vietare gli appartamenti turistici, ma qualsiasi altro tipo di attività commerciale, il procedimento è simile ma, in questo caso, non è necessario solo il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari, ma voto unanime.
