Analisi sul mercato immobiliare di Tenerife – ottobre 2025
Il mercato immobiliare di Tenerife si presenta oggi in una fase di forte tensione, caratterizzata da un’elevata domanda abitativa, un’offerta strutturalmente insufficiente e prezzi in continua crescita. Le previsioni per il breve e medio termine indicano una prosecuzione del trend rialzista: secondo le stime più recenti, nel corso del 2025 i valori immobiliari registreranno un incremento medio intorno al 6%, con un prezzo medio al metro quadro che, già a luglio, ha superato i 2.200 euro, superando così i massimi storici raggiunti nel 2008, poco prima dell’esplosione della precedente bolla immobiliare.
1. Struttura del mercato e assenza di una nuova bolla speculativa
Nonostante il rapido aumento dei prezzi, gli analisti escludono la formazione di una nuova bolla immobiliare a Tenerife e nelle Isole Canarie, non si riscontra né una domanda speculativa né un surplus di offerta. Il fenomeno attuale deriva piuttosto da un deficit strutturale di abitazioni, consolidatosi nel corso degli ultimi quindici anni.
Il problema affonda le radici nel periodo successivo alla crisi del 2008, quando il settore edilizio subì un brusco arresto. Dopo anni di iperproduzione e accumulo di invenduto, circa 30.000 abitazioni rimasero incompiute o senza acquirenti, determinando un blocco quasi totale dell’attività costruttiva. Dalle oltre 35.000 abitazioni annue costruite fino al 2008, si passò a meno di 500 unità nel 2014, con una lenta ripresa che ha portato a 1.823 nuove costruzioni nel 2023 e 2.262 nel 2024.
2. Dinamiche della domanda e dell’offerta
Il nuovo ciclo di crescita del mercato immobiliare è iniziato intorno al 2014, con una ripresa inizialmente lenta ma costante. Dopo la pandemia di COVID-19, la domanda ha subito una forte accelerazione, non accompagnata da un’adeguata risposta sul fronte dell’offerta. La conseguenza, coerente con i principi economici fondamentali, è stata un marcato aumento dei prezzi.
L’eccesso di case del 2008 si è progressivamente trasformato in un deficit stimato in circa 40.000 abitazioni, un divario che continua ad ampliarsi. I dati empirici mostrano la pressione crescente sul mercato: per ogni appartamento in affitto si registrano fino a 80 potenziali inquilini, mentre per ogni immobile in vendita vi sono mediamente 20 acquirenti interessati.
3. Fattori demografici e legislativi
La carenza abitativa è alimentata da molteplici fattori convergenti. Oltre al basso livello di nuove costruzioni, la popolazione di Tenerife ha registrato una crescita sostenuta, legata principalmente all’espansione del settore turistico e alla conseguente domanda di forza lavoro. A ciò si aggiunge l’effetto della Legge statale sull’edilizia abitativa del 2023, che, sebbene nata con l’intento di proteggere i soggetti più vulnerabili, ha prodotto un effetto opposto: molti proprietari hanno ritirato i propri immobili dal mercato dell’affitto, temendo abusi o morosità difficilmente sanzionabili.
La riduzione dell’offerta di locazioni ha spinto una parte significativa della popolazione a considerare l’acquisto come alternativa, anche perché, in molti casi, le rate di mutuo risultano inferiori ai canoni d’affitto.
4. Impatto limitato del mercato estero e delle locazioni turistiche
Contrariamente a quanto spesso riportato nel dibattito pubblico, il peso degli investitori stranieri e delle case vacanza sul mercato residenziale complessivo è marginale. Gli appartamenti destinati all’uso turistico rappresentano meno del 5% del patrimonio immobiliare. Anche un’eventuale riduzione drastica di questa quota non inciderebbe in modo significativo sul problema strutturale dell’alloggio.
Il segmento estero, inoltre, è focalizzato su immobili di fascia medio-alta, con valori compresi tra 400.000 e 500.000 euro, ben al di sopra del budget medio delle famiglie locali. Pertanto, non si registra una competizione diretta tra acquirenti stranieri e residenti canari.
In tale contesto, le proposte politiche di limitare gli acquisti immobiliari ai non residenti vengono considerate misure ad alto rischio. Se tali restrizioni venissero approvate a livello europeo, esse potrebbero colpire anche cittadini spagnoli non residenti, generando effetti contrari a quelli desiderati e ostacolando gli investimenti nel settore.
5. Prospettive e strategie per la normalizzazione del mercato
Le autorità regionali e comunali, hanno avviato programmi per la liberazione di terreni edificabili e la semplificazione dei processi autorizzativi. Secondo le stime di ACEGI, questi interventi inizieranno a produrre risultati concreti nel giro di tre o quattro anni, ma il mercato necessiterà di otto o nove anni per tornare a condizioni di equilibrio.
Tuttavia, la burocrazia e la mancanza di coordinamento tra le amministrazioni continuano a rappresentare ostacoli rilevanti. Gli operatori del settore richiedono incentivi fiscali e garanzie pubbliche per i proprietari che affittano, al fine di incoraggiare la reimmissione di immobili sul mercato e ridurre la pressione sui prezzi.
6. Le cause della stagnazione edilizia
Nonostante la domanda sostenuta, le gru restano rare nei centri urbani di Tenerife e delle altre isole. La ragione principale risiede nell’aumento dei costi di costruzione, che dopo lo scoppio della guerra in Ucraina hanno subito incrementi medi del 70% per la maggior parte dei materiali. Questo ha reso antieconomica la costruzione di abitazioni a basso costo: oggi è difficile realizzare nuovi alloggi a meno di 200.000 euro, cifra che riduce il potenziale bacino di acquirenti.
Molti costruttori, ancora prudenti dopo la crisi del 2008, si concentrano esclusivamente su progetti a basso rischio e in aree ad alta redditività, dove la domanda da parte di acquirenti con maggiore capacità economica è più stabile. Di conseguenza, le nuove costruzioni si concentrano nei quartieri e nelle località più esclusive, accentuando la segmentazione del mercato e lasciando irrisolto il problema dell’accessibilità abitativa.
7. Analisi sul mercato immobiliare di Tenerife – ottobre 2025, Conclusioni
L’attuale configurazione del mercato immobiliare di Tenerife è il risultato di una combinazione di fattori storici, economici e normativi. L’offerta di alloggi non ha tenuto il passo con la crescita demografica e con la ripresa economica post-pandemica, mentre l’aumento dei costi di costruzione e la rigidità normativa hanno aggravato il problema.
Nel medio periodo, la normalizzazione del settore dipenderà dalla capacità istituzionale di favorire la costruzione di nuove abitazioni, semplificando le procedure urbanistiche e incentivando la locazione privata. Solo un riequilibrio strutturale tra domanda e offerta potrà contenere la crescita dei prezzi e garantire la sostenibilità abitativa dell’arcipelago canario.