La differenza tra Vivienda Vacacional e appartamento turistico
Nel contesto legislativo delle Canarie, i termini Vivienda Vacacional e Apartamento Turístico vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma in realtà rappresentano due concetti distinti, disciplinati da normative differenti. Questa distinzione è fondamentale sia per i proprietari che per gli utenti, poiché le implicazioni giuridiche e amministrative variano in modo significativo.
Attualmente, il Parlamento delle Canarie sta esaminando una nuova Legge sulla gestione sostenibile dell’uso turistico delle abitazioni (Ley de Vivienda Vacacional), che mira a regolamentare in modo più stringente l’uso residenziale a fini turistici. Uno degli aspetti più rilevanti di questa legge è il divieto esplicito di convertire una Vivienda Vacacional, regolata dal Decreto 113/2015, in un Apartamento Turístico, che invece rientra nel quadro normativo della Legge 2/2013.
Ma quali sono le differenze tra queste due tipologie di alloggio turistico?
Definizione e caratteristiche
La Consejería de Turismo, Cultura y Deportes del Governo delle Canarie fornisce le seguenti definizioni ufficiali:
- Apartamento Turístico: struttura extralberghiera composta da unità abitative dotate delle infrastrutture e delle attrezzature necessarie per la conservazione, la preparazione e il consumo di alimenti. Solitamente situati in complessi turistici, sono destinati esclusivamente all’affitto temporaneo per scopi turistici.
- Vivienda Vacacional: abitazione arredata e attrezzata per un uso immediato, conforme ai requisiti stabiliti dal Regolamento delle Viviendas Vacacionales delle Canarie. Queste abitazioni vengono commercializzate tramite canali turistici e affittate temporaneamente nella loro interezza a terzi, in modo abituale, dietro pagamento di un prezzo.
Differenze principali
A prima vista, Viviendas Vacacionales e Apartamentos Turísticos possono sembrare simili, ma esistono differenze fondamentali che incidono sia sulla regolamentazione che sulla gestione.
1. Destinazione d’uso
- Le Viviendas Vacacionales sono abitazioni a uso residenziale che possono essere affittate temporaneamente per fini turistici.
- Gli Apartamentos Turísticos sono progettati e destinati esclusivamente all’ospitalità turistica e fanno parte di strutture ricettive regolamentate.
2. Regolamentazione e licenze
Entrambe le tipologie di alloggio devono essere autorizzate, ma il regime normativo differisce:
- Le Viviendas Vacacionales richiedono un’autorizzazione specifica, rilasciata dal Comune o dalla Comunità Autonoma.
- Gli Apartamentos Turísticos devono rispettare normative più stringenti, con standard di sicurezza e qualità definiti dalla legislazione sulle strutture extralberghiere.
3. Uso del suolo e limiti urbanistici
Il rapido incremento delle Viviendas Vacacionales ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, spingendo il legislatore a introdurre nuove restrizioni:
- La nuova legge vieta di destinare interi edifici residenziali all’uso turistico per proteggere il diritto all’abitazione dei residenti locali.
- Gli Apartamentos Turísticos, essendo strutture destinate esclusivamente all’ospitalità turistica, sono generalmente situati in edifici o complessi adibiti interamente a questa funzione, in un contesto simile agli hotel.
- Sarà introdotto un limite del 10% della capacità edificabile residenziale municipale per le Viviendas Vacacionales (20% nelle isole verdi), con una pianificazione urbanistica preventiva obbligatoria.
4. Classificazione turistica
Un’altra distinzione rilevante riguarda la classificazione turistica:
- Gli Apartamentos Turísticos rientrano tra le strutture extralberghiere e devono rispettare criteri di categorizzazione simili a quelli degli hotel (ad esempio, stelle o chiavi, in base ai servizi offerti).
- Le Viviendas Vacacionales non sono soggette a classificazione turistica ufficiale, e il loro valore viene determinato principalmente dalle recensioni degli utenti sulle piattaforme online.
La differenza tra Vivienda Vacacional e appartamento turistico
Mentre entrambe le soluzioni consentono l’ospitalità turistica, le differenze normative e urbanistiche sono sostanziali. Le Viviendas Vacacionales mantengono una destinazione d’uso residenziale, con un impatto significativo sul mercato immobiliare e sull’equilibrio abitativo locale. Al contrario, gli Apartamentos Turísticos sono strutture regolamentate e destinate esclusivamente al turismo, con obblighi più rigidi in termini di sicurezza, qualità e classificazione.
La nuova normativa introdotta nelle Canarie cerca di bilanciare le esigenze dell’industria turistica con quelle della popolazione residente, imponendo limiti all’uso del suolo e regolamentando in modo più stringente le Viviendas Vacacionales. Questo cambiamento avrà un impatto significativo sul mercato degli affitti a breve termine, richiedendo maggiore attenzione da parte dei proprietari e degli investitori nel settore turistico.
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