Viviendas Vacacionales massimo il 10% approfondimenti
La prossima legislazione sulle locazioni turistiche nelle Canarie non include incentivi per i proprietari al fine di convertire le loro proprietà da uso turistico a residenziale, né prevede la formazione di squadre speciali per monitorare il mercato illegale o tasse specifiche per i proprietari. La proposta di legge, presentata mercoledì, affida gran parte della regolamentazione in materia ai consigli comunali. Questi enti devono stabilire urbanisticamente un limite massimo di licenze in modo che la percentuale di appartamenti turistici in ogni area abitativa non superi mai il 10% della superficie edificabile complessiva del comune. Un ex assessore all’Urbanistica ha commentato che imporre restrizioni senza offrire mezzi di controllo adeguati potrebbe essere inefficace. In alcune aree dell’Arcipelago, infatti, la percentuale di appartamenti di questo tipo supera già il 20%.
Il testo concordato dal Ministero del Turismo e del Lavoro, guidato da Jessica de León del Partito Popolare (PP), sarà sottoposto all’opinione pubblica per i prossimi 20 giorni lavorativi, fino al 2 maggio prossimo. Durante questo periodo sarà possibile presentare osservazioni e critiche. L’obiettivo del governo delle Canarie è di approvare l’ordinanza entro quest’anno, anche se rimane da stabilire la data precisa.
Il documento affida in gran parte ai Comuni la pianificazione delle case per vacanze. Saranno loro responsabili di riservare almeno il 90% della “superficie edificabile residenziale prevista” (80% nel caso delle Isole Verdi) per uso residenziale, il che include anche le strutture già esistenti, secondo un portavoce del Ministero. Il restante 10% potrà essere destinato a scopi turistici e altre attività economiche, purché rispetti il principio di coesione sociale nell’ubicazione. Gli enti locali avranno ancora una certa flessibilità in questo rapporto, purché lo giustifichino.
Il meccanismo delineato non rappresenta una novità. I Consigli delle Isole hanno già adottato limiti sugli affitti per le vacanze mediante piani parziali o ordinanze, regolando il numero di licenze disponibili. Tuttavia, un’ex assessore all’Urbanistica intervistato da Canarias Now ha sottolineato che ciò risulta inefficace in assenza di misure supplementari per contrastare l’offerta irregolare di locazioni turistiche, che si diffonde attraverso centinaia di annunci su piattaforme come Airbnb o Vrbo. La ministra De León ha annunciato l’intenzione di avviare immediatamente colloqui con tali piattaforme al fine di porre fine a questo mercato illegale, che opera al di fuori dei confini legali. Tuttavia, la bozza della normativa pubblicata questa settimana non include tali disposizioni.
Anche il concetto di “edificabilità residenziale programmata” richiede una definizione precisa. Ad esempio, a La Oliva, nel nord di Fuerteventura, il 21,46% delle 16.893 abitazioni censite sono adibite a locazioni turistiche. Tuttavia, i piani urbanistici prevedono la costruzione di ulteriori 9.530 appartamenti, portando la percentuale di case turistiche al 13,71%, oltre il limite proposto dalla Giunta regionale. Questo implica che La Oliva dovrà ridurre il numero di licenze attualmente distribuite sul territorio, anche se non è stato ancora studiato il modo in cui ciò avverrà, secondo fonti del settore Turismo e Lavoro.
Viviendas Vacacionales massimo il 10% approfondimenti
La legge stabilisce che gli enti locali non possono consentire la formazione di “concentrazioni territoriali” di case vacanza che alterino l’equilibrio territoriale desiderato, come ribadito dalla ministra De León. Tuttavia, non è chiaro come ciò sarà implementato, dato che esistono già aree sensibili agli affitti turistici, come Guanarteme, nella capitale di Gran Canaria, che hanno effetti evidenti sull’ambiente sociale e naturale, come riconosciuto nel testo stesso. In queste zone potranno continuare ad esistere case destinate a questa attività economica, a condizione che soddisfino determinati requisiti.
Per ottenere l’autorizzazione all’uso turistico, è necessario che la proprietà disponga di sufficiente terreno idoneo, che il comune non sia considerato una zona di stress residenziale e che non vi sia alcun rischio per la tutela dell’ambiente urbano o naturale. Inoltre, ci sono altre specifiche tecniche da rispettare, come l’obbligo di avere una classificazione energetica minima di classe B negli edifici costruiti dopo il 2008 e l’utilizzo di sistemi di generazione di acqua calda sanitaria (ACS) tramite pannelli solari o altre fonti di energia rinnovabile negli edifici soggetti al regime di proprietà orizzontale.
Per coloro che desiderano beneficiare economicamente dagli affitti per le vacanze, è richiesta la presentazione di una dichiarazione responsabile “qualificata”, corredata da una relazione tecnica, un certificato urbanistico e una certificazione di registrazione. Tale dichiarazione avrà validità quinquennale e potrà essere rinnovata se tutti i requisiti rimangono soddisfatti. Rispetto ai circa 54.000 appartamenti turistici attualmente esistenti nelle Isole Canarie, equivalenti a 400 alberghi con 500 posti letto ciascuno, la nuova normativa concederà un periodo di cinque anni affinché anch’essi soddisfino tali condizioni. Ciò implicherà il passaggio da un sistema di semplici dichiarazioni responsabili, regolamentate da una normativa sul turismo adottata nel 2015, a uno che considera criteri di sostenibilità. Dal 2035 in poi, si prevede che in tutti i comuni dell’Arcipelago potranno essere consolidati al massimo dieci appartamenti a scopo turistico ogni 100 abitazioni. Questa strategia liberalizzerà la possibilità di utilizzare appartamenti turistici che da decenni svolgono tale attività, abbandonando la destinazione originaria residenziale, come spiega Alejandro Armas, dottore in Geografia dell’Università di La Laguna (ULL).
D’altro canto, la futura legge prevede proroghe fino a 20 anni se il proprietario di una casa turistica ne immette un’altra sul mercato residenziale. Tuttavia, non prevede l’applicazione di tasse o commissioni specifiche ai proprietari per redistribuire la ricchezza generata, né limita questa attività economica alle case in cui risiedono i proprietari, come accade a New York, o offre benefici fiscali per coloro che passano dal mercato delle vacanze a quello residenziale, come avviene a Lisbona.
