Affitto di stanze è considerato residenza abituale?
La regolamentazione relativa all’affitto di stanze in Spagna, in quanto alla sua qualificazione come residenza abituale ai sensi della legge, è soggetta a diverse interpretazioni giurisprudenziali, poiché non esiste una dottrina armonizzata riguardo alle leggi che la disciplinano. La Legge sulle Locazioni Urbane (LAU) e il Codice Civile forniscono i quadri giuridici applicabili a seconda delle circostanze specifiche di ogni contratto di locazione.
È essenziale, innanzitutto, distinguere tra l’affitto di un’intera casa e l’affitto di singole stanze all’interno di essa. Si parla di affitto di stanze quando il proprietario o un inquilino (previo consenso del proprietario) affitta una o più stanze a una o più persone, mantenendo il diritto di utilizzare gli spazi comuni in modo condiviso. Tale forma di locazione è comune nell’ambito della condivisione di un appartamento tra più individui o come soluzione abitativa per studenti.
Ci sono tre principali interpretazioni riguardanti la normativa applicabile ai contratti di locazione delle stanze:
- Equivalenza con l’affitto di un’intera casa: Questa interpretazione, sostenuta da una vasta giurisprudenza, considera che l’affitto di stanze debba essere disciplinato dalla LAU, applicando le stesse norme previste per l’affitto di una casa completa. Ciò perché l’affitto di una stanza può soddisfare il bisogno permanente di alloggio dell’inquilino, soprattutto se non vi sono limitazioni sulla durata del contratto che ne impediscano il carattere di residenza abituale.
- Equivalenza con l’affitto “stagionale”: Un’altra interpretazione equipara l’affitto di stanze all’affitto stagionale, considerato come “uso diverso da quello abitativo” ai sensi della LAU. In tal caso, il contratto non sarebbe soggetto alle disposizioni specifiche applicabili alle locazioni residenziali, offrendo maggiore flessibilità riguardo alla durata del contratto e ad altri termini.
- Regolamentazione del Codice Civile: Una minoranza giurisprudenziale sostiene che i contratti di locazione delle stanze siano disciplinati esclusivamente dal Codice Civile, argomentando che una singola stanza non costituisce un “edificio abitabile” secondo la definizione della LAU. Quest’interpretazione offre un quadro contrattuale più flessibile, basato esclusivamente sugli accordi tra le parti.
In sintesi, se una stanza viene affittata al fine di soddisfare il bisogno abitativo permanente del conduttore e non vi sono vincoli sulla durata del contratto che ne impediscano tale carattere, essa può essere considerata residenza abituale e, di conseguenza, soggetta alla LAU. Tuttavia, l’applicazione specifica delle norme dipende dall’interpretazione dei tribunali e dalle circostanze particolari di ciascun contratto di locazione.
I diritti e gli obblighi di questo tipo di contratto di locazione
In primo luogo, riguardo alla durata del contratto, è importante notare che anche se le parti possono concordare liberamente la durata desiderata, il conduttore potrebbe prolungarla annualmente fino al raggiungimento di un massimo di cinque anni se il locatore è una persona fisica, e di sette anni se il locatore è una persona giuridica.
D’altra parte, il conduttore sarà tenuto a versare un deposito di una mensilità, mentre il proprietario dovrà depositarlo presso l’ente della Comunità Autonoma competente.
Per quanto concerne gli obblighi del proprietario, questi devono mantenere la casa in condizioni abitabili, il che implica effettuare tutte le riparazioni necessarie per conservare la casa affittata, garantire il godimento e l’uso pacifico della casa, e restituire il deposito legale equivalente a una mensilità versato dall’inquilino.
