I proprietari immobiliari aumentano le richieste nei confronti degli inquilini, chiedendo di fornire assicurazioni per il mancato pagamento, garanzie o di mostrare i movimenti bancari.
Agli inquilini viene richiesto di stipulare assicurazioni per il mancato pagamento dell’affitto, fornire fidejussioni bancarie, rivelare dettagli sulla loro vita lavorativa e movimenti bancari, impegnarsi a pagare diverse mensilità di affitto in anticipo, o addirittura compensare il locatore con il pagamento di ulteriori mensilità nel caso in cui lascino l’abitazione prima di un determinato numero di anni. Queste sono solo alcune delle richieste che gli inquilini devono sempre più frequentemente affrontare qualora desiderino firmare un contratto di affitto.
Oltre alle richieste imposte dai proprietari, che teoricamente servono a dimostrare la solvibilità degli inquilini, si affiancano i costi elevati degli affitti in Spagna, come segnalato dalla Commissione Europea. Secondo la Commissione, il 40,9% degli inquilini spagnoli deve destinare oltre il 40% del proprio stipendio all’affitto, rispetto al 21,2% di media nell’Unione Europea. La Banca di Spagna ha inoltre avvertito che la metà degli inquilini è a rischio di “povertà o esclusione” a causa degli affitti elevati e dei salari bassi.
I proprietari di immobili richiedono sempre più frequentemente agli inquilini di sostenere il costo dell’assicurazione per mancato pagamento come una componente aggiuntiva del canone di affitto mensile. Questa assicurazione è teoricamente progettata per garantire che il proprietario, sia esso un privato o una società, non rimanga insolvente nel caso in cui gli inquilini non siano in grado di pagare l’affitto. Mentre tali pratiche, insieme ad altri requisiti, possono essere legali, dal punto di vista etico possono sollevare dubbi.
“L’avvocato Javier Rubio afferma che i proprietari hanno il sopravvento e che queste pratiche possono essere lecite, ma l’inquilino non ha altra scelta se non accettarle. C’è una certa ferocia”, aggiunge.
Secondo l’assicuratore Allianz, le assicurazioni per il mancato pagamento stanno aumentando a seguito della nuova legislazione sulla locazione. In un comunicato, Allianz afferma che la richiesta di tali prodotti “è aumentata in modo significativo negli ultimi mesi”, sebbene non venga specificato l’incremento percentuale. L’assicuratore sostiene che ciò può essere attribuito alla necessità dei proprietari di sentirsi tranquilli di fronte a eventuali imprevisti. José Luis Tirador, direttore commerciale di Allianz Partners Spagna, afferma che questa esigenza è particolarmente importante per i piccoli proprietari che vedono le loro proprietà come un mezzo per investire i loro risparmi.
C’è una differenza tra un proprietario che sottoscrive un’assicurazione per il mancato pagamento, che comporta un’analisi della solvibilità dell’inquilino, e l’inclusione del costo di tale assicurazione come una voce aggiuntiva nel canone di locazione. Anche le richieste possono variare tra i piccoli proprietari e i grandi proprietari, con quest’ultimi potenzialmente applicando clausole vessatorie.
Questo è stato evidenziato nel caso del fondo Azora. All’inizio di quest’anno, un tribunale di Barcellona ha annullato per la prima volta in Spagna le clausole imposte da questo grande proprietario a uno dei suoi inquilini, tra cui un aumento “eccessivo” del canone di affitto.
Nella sentenza, il giudice ha anche menzionato l’assicurazione per il mancato pagamento, affermando che “nella normativa sugli affitti protetti, non è prevista né accertata la possibilità di richiedere o gravare le spese che possono derivare da misure che garantiscono la solvibilità dell’inquilino o da una possibile situazione di insolvenza dell’inquilino” come parte integrante di un contratto di locazione.
Cosa cambia con la nuova ley de vivienda?
La nuova normativa non affronta direttamente le richieste imposte agli inquilini, ma introduce alcune modifiche. “Ha riformato parte della legge sulla locazione urbana, ma non tutta”, spiega Javier Rubio. Uno dei cambiamenti riguarda chi deve pagare le spese dell’agenzia immobiliare. Secondo la nuova normativa, “le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto saranno a carico del locatore”.
La nuova normativa apre la porta a cambiamenti, che potrebbero non essere immediati. “Dato che ci sono zone grigie nella legge in cui il mercato impone condizioni che possono essere abusive, è prevedibile che nei prossimi anni si svilupperanno azioni a difesa dei consumatori inquilini”, afferma Javier Rubio. Queste azioni potrebbero essere necessarie per “modificare alcune richieste che a volte sono feroci nel settore immobiliare”. Rubio sottolinea inoltre che “ci sono argomenti” per cui la legge potrebbe andare oltre, ad esempio “proteggendo il diritto alla privacy e sostenendo che non sia lecito richiedere informazioni sulla vita economica di una persona degli ultimi dieci anni per valutare la solvibilità”.
La verifica della solvibilità non è l’unico pagamento richiesto agli inquilini quando si trasferiscono in una proprietà in affitto. “Inoltre, devono versare una cauzione o uno o più mesi di affitto come garanzia. A Barcellona, ad esempio, possono essere richiesti più di 5.000 euro, il che rappresenta un ulteriore ostacolo all’accesso all’affitto”, sottolinea il Sindicat de Llogateres.
Ci sono anche nuove variabili che possono entrare in gioco. Sei società immobiliari catalane, tra cui Forcadell, Anzizu, Amat, Arnal, Masifill e Bourgeois, hanno lanciato una startup per analizzare e valutare la reputazione digitale dei potenziali inquilini, secondo quanto riportato da La Vanguardia. L’obiettivo di questo tipo di “passaporto digitale” è selezionare i candidati per l’affitto in base ai loro profili sui social network