Migliaia di proprietari immobiliari infrangono la legge
La normativa prescrive che i proprietari siano tenuti a versare la cauzione concordata nei contratti di locazione presso il Canary Housing Institute. Tuttavia, a Tenerife, ciò spesso non si verifica, principalmente a causa di una scarsa conoscenza della normativa vigente. L’adempiere a tale obbligo contribuirebbe a fornire un quadro affidabile della struttura immobiliare del mercato.
La legge 2/2014, concernente l’edilizia abitativa nelle Isole Canarie e le misure per garantire tale diritto, impone ai proprietari di immobili urbani di versare la cauzione concordata nei contratti di locazione presso l’Istituto per l’Edilizia Abitativa delle Isole Canarie (ICAVI). Per i proprietari con un reddito da locazione superiore a 15.000 euro, la normativa consente di beneficiare di un regime concordato, permettendo loro di erogare il 90% del valore complessivo. La procedura di deposito deve essere completata entro un mese dalla firma del contratto, ma, nella maggior parte dei casi, tale adempimento non viene rispettato.
In risposta a una richiesta di informazioni pubbliche sollevata da Canarias Ahora, il governo delle Isole Canarie ha dichiarato che, alla fine di novembre 2023, erano stati registrati 2.907 depositi sotto la categoria di “affitto di alloggi” nell’Arcipelago. Tra questi, il maggiore proprietario risulta essere il Banco Santander, con 143 proprietà registrate. Seguono Building Center (91), la filiale immobiliare di CaixaBank, Nestar Residencial (71), la piattaforma di affitti residenziali della società di gestione Azora, Criteria La Caixa (29), la holding della fondazione bancaria della società, e Uro Property (32), filiale del Banco Santander che, due anni fa, aveva lo status di SOCIMI.
Tutti i principali detentori di grandi proprietà rispettano l’obbligo di versare la cauzione per i contratti di locazione presso l’ICAVI nelle Isole Canarie. Tuttavia, è evidente che i depositi effettivamente registrati ammontano a soli 2.907, una cifra notevolmente inferiore rispetto al vasto patrimonio immobiliare in affitto della Comunità Autonoma. Secondo l’ultimo censimento redatto dall’Istituto Nazionale di Statistica (INE), l’Arcipelago conta 820.315 abitazioni principali, di cui il 22%, pari a 180.186, è destinato all’affitto. Un notevole numero di proprietari non aderisce alle disposizioni legislative, una pratica che è diventata consueta, come riconosciuto da fonti consultate.
“Non credo che molte persone siano a conoscenza di questa disposizione. C’è ignoranza e anche disattenzione da parte dell’amministrazione”, riflette María José Peraza, avvocato con sede a Santa Cruz de Tenerife. “È un regolamento relativamente sconosciuto. [Il concetto alla base della normativa] è che l’ICAVI agisca come depositario” in caso di controversie tra inquilini e proprietari. Nel caso in cui l’inquilino trattiene la cauzione, “ma la casa è in cattive condizioni” o “l’inquilino si comporta correttamente, ma il proprietario adotta un atteggiamento discutibile”, afferma David Monte di MLD Abogados.
Entrambi, Peraza e Monte, affermano che nelle Isole Canarie il numero di case in affitto è notevolmente superiore a quelle ufficialmente registrate presso l’ICAVI. Daniel Bermúdez, cofondatore e amministratore delegato della società Atlas Real Estate Analytics, aggiunge che si tratta di “una questione culturale”. In altre regioni autonome, sostiene, c’è un monitoraggio più rigoroso della legislazione. Un modo per verificare ciò è esaminare i depositi registrati in vari comuni, dati raccolti lo scorso anno dalla Fondazione CIVIO, utilizzando i dati del censimento immobiliare dell’INE del 2021.
In questo contesto, emerge che in alcune regioni, come la Galizia, Madrid, Aragona e Catalogna, vi è un rispetto scrupoloso della normativa. Al contrario, in altre, come le Isole Baleari, la Navarra, la Castiglia-La Mancia, i Paesi Baschi e l’Andalusia, tale rispetto è meno marcato. Tra tutte le comunità autonome analizzate con l’obbligo di istituire un deposito pubblico per le cauzioni (ad eccezione di Asturie, Cantabria, Murcia, La Rioja e Navarra, anche se quest’ultima è stata oggetto di studio da parte del CIVIO), le Isole Canarie risultano essere la più carente, con un solo deposito registrato ogni 62 abitazioni.
“Il valore è estremamente basso, quasi insignificante. Il deposito della cauzione presso l’amministrazione è concepito come una garanzia per gli inquilini, poiché vi sono situazioni in cui la restituzione non avviene e il proprietario lo trattiene. Altrimenti, l’ICAVI fungerebbe da mediatore e risolverebbe eventuali controversie. Tuttavia, ciò risulta attualmente impossibile”, lamenta Isabel Saavedra, avvocatessa e attivista sociale per il diritto a un alloggio dignitoso. “I proprietari non mostrano fiducia nel deposito, e questo atteggiamento non cambierà fino a quando la Comunità Autonoma non inizierà a imporre sanzioni”, aggiunge Desiré Vera, amministratrice dell’agenzia immobiliare Leal Primera a Tenerife. L’Associazione dei proprietari di case in affitto (ASVAL) ha rifiutato di rispondere alle domande poste dalla presente redazione.
La legge specifica che l’omissione del pagamento della cauzione costituisce una grave infrazione amministrativa, con una prescrizione di due anni dalla sua commissione. Le sanzioni previste oscillano tra il 35% e il 100% dell’importo in questione. La responsabilità di garantire il rispetto di questa normativa è affidata al personale di ispezione dell’Istituto per l’Abitazione delle Isole Canarie, il quale detiene lo status di “agenti di sicurezza” in questo contesto. Tuttavia, è riconosciuto che all’interno dell’ICAVI sono presenti pochi ispettori; come dichiarato da Miguel Ángel Pulido, ex direttore generale dell’Edilizia del Governo delle Isole Canarie dal 1997 al 2003. L’ultimo Elenco Pubblico di Lavoro (RPT) dell’organizzazione elenca solo otto tecnici con compiti di ispezione (che non sono gli unici). Pablo Rodríguez, capo della zona (Coalizione delle Canarie), ha annunciato nel settembre 2023 l’assunzione di altri 72 lavoratori, senza specificarne le mansioni.
