La Situazione Attuale della Vivienda Vacacional
Il settore della locazione turistica, comunemente noto come vivienda vacacional, sta attraversando un periodo di significativi cambiamenti regolamentari. Queste trasformazioni si collocano in un contesto di crescente pressione sociale e territoriale, con l’obiettivo dichiarato di garantire un equilibrio tra sviluppo economico, diritto all’abitazione e ordine urbano. Tuttavia, giuristi e operatori del settore iniziano a manifestare preoccupazione per quella che viene definita una sovraregolamentazione normativa, potenzialmente dannosa per il tessuto economico locale, soprattutto in aree altamente turistiche come Tenerife.
1. Il Real Decreto 1312/2024 e l’istituzione del Registro Unico
Una delle principali novità introdotte recentemente è rappresentata dal Real Decreto 1312/2024, pubblicato nel dicembre 2024 ed entrato in vigore a gennaio 2025. Questo decreto prevede la creazione di un Registro Unico nazionale per le viviendas vacacionales. A partire dal 1 luglio 2025, ogni proprietà destinata all’affitto turistico dovrà essere dotata di un numero identificativo univoco, che sarà obbligatorio per qualsiasi tipo di pubblicizzazione, in particolare sulle piattaforme digitali.
L’obiettivo della norma è duplice:
- Recepire e attuare le disposizioni europee in materia di trasparenza e tracciabilità degli affitti brevi.
- Migliorare il controllo sul settore, sia dal punto di vista fiscale che in termini di trasparenza dell’offerta (prezzi, condizioni di affitto, qualità dell’alloggio).
Per ottenere il numero di registro, i proprietari dovranno presentare una documentazione completa e conforme ai requisiti stabiliti, pena l’impossibilità di registrare e commercializzare la proprietà come vivienda vacacional. Inoltre, il numero identificativo dovrà essere iscritto nel Registro della Proprietà Immobiliare, legando formalmente la funzione turistica all’immobile stesso.
2. La Riforma della “Ley de Propiedad Horizontal”: Poteri delle Comunità di Proprietari
Parallelamente all’adozione del registro nazionale, è entrata in vigore un’altra riforma rilevante: quella dell’articolo 17, comma 12 della Ley de Propiedad Horizontal, modificata il 3 aprile 2025. La nuova normativa stabilisce che le comunità di proprietari (Comunidades de Propietarios) possono ora vietare l’attività di vivienda vacacional all’interno degli edifici condominiali con una maggioranza qualificata dei 3/5 dei proprietari.
Questa modifica rappresenta un cambiamento sostanziale rispetto alla normativa precedente, la quale richiedeva l’unanimità per vietare tale attività. Di fatto, bastava il dissenso di un solo proprietario – spesso proprio quello interessato a gestire l’affitto turistico – per impedire la decisione comunitaria. Con la riforma, si rafforza notevolmente il potere delle comunità nel disciplinare e, se ritenuto opportuno, limitare l’attività turistica all’interno degli edifici residenziali, contribuendo così alla tutela della convivenza e dell’uso abitativo stabile.
Tuttavia, la norma non ha effetto retroattivo: le attività turistiche già autorizzate prima dell’entrata in vigore della riforma non potranno essere vietate ex post, a meno di modifiche sostanziali o nuove registrazioni.
3. Impatti economici e criticità emergenti
Sebbene l’obiettivo dichiarato delle nuove normative sia quello di regolare il mercato e preservare il diritto all’abitazione per i residenti, numerosi esperti del settore immobiliare e turistico segnalano possibili effetti collaterali negativi:
- Riduzione dell’offerta turistica, soprattutto nelle zone a forte attrazione come Tenerife
- Incertezza normativa e politica, che scoraggia nuovi investimenti sia da parte di piccoli proprietari che da investitori istituzionali.
- Aumento della pressione fiscale, percepita come un ulteriore ostacolo alla redditività degli immobili turistici.
- Possibili effetti a catena sull’economia locale, legati alla contrazione del settore dell’accoglienza turistica, che in molte zone rappresenta una delle principali fonti di reddito.
In particolare a Tenerife la questione assume una valenza strategica: l’aumento dei prezzi degli immobili, alimentato anche dal turismo, ha messo in crisi il mercato delle locazioni residenziali. Tuttavia, il rischio, secondo alcuni analisti, è che le nuove restrizioni possano colpire indiscriminatamente anche proprietari che operano nel rispetto delle norme e che contribuiscono all’economia locale, ad esempio attraverso l’indotto di ristorazione, commercio e servizi.
4. Considerazioni finali e scenari futuri
La regolamentazione delle viviendas vacacionales rappresenta oggi uno dei temi più caldi e controversi del dibattito sulla casa. La sfida principale sarà quella di bilanciare gli interessi legittimi dei residenti, delle comunità locali e dei proprietari, promuovendo un modello di sviluppo turistico sostenibile, trasparente e giuridicamente stabile.
Nel medio termine sarà cruciale monitorare:
- L’applicazione concreta del Registro Unico e la sua efficacia nel contrastare l’abusivismo.
- Le dinamiche nei condomini, dove si prevede un aumento dei conflitti interni legati alle nuove facoltà di veto.
- Gli effetti macroeconomici su occupazione, turismo e accesso alla casa, soprattutto nelle zone a maggiore densità turistica.
In sintesi, il settore della vivienda vacacional sta entrando in una nuova fase, più regolamentata ma anche più complessa. La sua evoluzione dipenderà in gran parte dalla capacità delle istituzioni di applicare le norme con equilibrio e trasparenza, senza soffocare l’iniziativa privata né penalizzare l’economia locale.
