I prezzi delle case sono più alti del 13% rispetto alla bolla del 2007
Nel mese di aprile 2025, il mercato immobiliare spagnolo ha registrato una nuova accelerazione nella crescita dei prezzi delle abitazioni. Secondo i dati pubblicati dall’agenzia di valutazione immobiliare Tinsa, i prezzi medi sono aumentati del 9,4% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, pari a una crescita reale del 7,1% al netto dell’inflazione. A livello regionale, l’incremento più marcato si è osservato nelle Isole Canarie, unica area del Paese in cui i prezzi hanno superato i valori di picco registrati durante la bolla immobiliare del 2007, con un aumento del 13% rispetto a quel massimo storico.
Rispetto al mese precedente (marzo 2025), i prezzi hanno segnato una variazione mensile dello 0,9% a livello nazionale. La crescita più sostenuta si è rilevata ancora una volta nelle Isole Canarie (+1,3%), seguite dalla costa mediterranea e dalle grandi città (+1,1%). Gli incrementi più contenuti si sono registrati nelle aree metropolitane (+0,7%) e nei comuni minori (+0,6%).
Evoluzione da inizio anno
Dall’inizio del 2025, i prezzi delle abitazioni sono aumentati in media dell’8,1%. Questa tendenza riflette la stessa dinamica rilevata nei principali centri urbani, mentre nelle Isole Canarie (+13,2%) e lungo la costa mediterranea (+8,9%) l’incremento ha superato la media nazionale.
Dinamiche strutturali e fattori di sostegno
L’evoluzione del mercato è sostenuta da fondamentali macroeconomici favorevoli. Tinsa evidenzia che il buon andamento dell’occupazione e la relativa moderazione dei tassi di interesse ipotecari hanno contribuito a mantenere stabile la domanda residenziale, favorendo l’accesso al credito da parte delle famiglie. Inoltre, l’interesse degli investitori internazionali risulta incentivato sia dai prezzi ancora inferiori rispetto ad altri mercati europei sia dalle recenti incertezze derivanti da tensioni commerciali a livello globale.
Livelli rispetto ai valori storici
Sebbene il prezzo medio delle abitazioni in Spagna rimanga ancora inferiore del 10,5% rispetto al picco del 2007, nelle Isole Canarie i prezzi hanno superato del 13,5% i livelli della bolla immobiliare in termini nominali. Tuttavia, se si considera l’inflazione cumulata dal 2007, i prezzi reali risultano inferiori del 18%. In confronto, nei comuni più piccoli i valori attuali sono ancora inferiori del 22,6% rispetto al massimo pre-crisi.
Accessibilità abitativa nelle Isole Canarie
La situazione nelle Isole Canarie evidenzia criticità crescenti sul fronte dell’accessibilità abitativa. La combinazione tra scarsità dell’offerta residenziale e incremento dei prezzi, non accompagnata da un corrispondente adeguamento dei salari, sta rendendo l’acquisto di immobili sempre più difficile per i residenti. Al contrario, si osserva una crescente partecipazione di acquirenti stranieri, che rappresentano il 24,6% delle transazioni, una quota di circa 10 punti percentuali superiore alla media nazionale.
Secondo il rapporto 2024 InfoJobs-Fotocasa, il prezzo medio al metro quadrato per le abitazioni di seconda mano nelle Isole Canarie è aumentato del 13% rispetto all’anno precedente, mentre il salario medio è diminuito dello 0,9%. L’analisi storica mostra un peggioramento del rapporto tra redditi e prezzi: rispetto al 2021, i prezzi sono cresciuti del 53% mentre i salari medi si sono ridotti del 7%; rispetto al 2019, l’incremento dei prezzi ha raggiunto il 54,3%, con una contrazione dei redditi vicina al 20%.
Dimensioni degli immobili e oneri finanziari
Nel primo trimestre del 2025, le famiglie canarie hanno optato per abitazioni di dimensioni medie inferiori rispetto al resto del Paese. La superficie media delle abitazioni acquistate è pari a 90 m², una delle più basse a livello nazionale. Inoltre, le Isole Canarie presentano la percentuale più alta di acquisti di abitazioni di piccola taglia (40 m² o meno), pari all’8,3%, e la più elevata quota di acquisti nella fascia tra 40 e 60 m² (26,9%).
La rata media dei mutui ha registrato un aumento del 6,7%, attestandosi a 659 euro mensili, il sesto valore più elevato in Spagna. Attualmente, gli acquirenti delle Canarie destinano il 36,5% del proprio reddito al pagamento della casa, una percentuale superiore a quella raccomandata dagli esperti finanziari e superata solo dalla Comunità di Madrid e dalle Isole Baleari.
Considerazioni sulle prospettive
Secondo analisti del settore, tra cui i direttori della ricerca di InfoJobs e Fotocasa, la dinamica dei prezzi sta evolvendo a un ritmo significativamente superiore rispetto alla crescita salariale, generando un divario strutturale che incide negativamente sulla capacità d’acquisto, soprattutto per giovani e nuclei familiari a reddito medio-basso. Questo squilibrio, alimentato da una domanda persistente e da un’offerta limitata, sta aggravando le disuguaglianze sociali e rendendo sempre più difficile l’accesso alla proprietà immobiliare.
