Come individuare le clausole illecite nel contratto di affitto
Le frequenti dispute tra proprietari e inquilini per garantire un contratto equo e conforme alla legge sulla locazione urbana sono oggetto di contestazione da parte di numerose agenzie immobiliari, che spesso cercano di eludere le disposizioni legislative.
Durata del Contratto
Per l’occupazione permanente, la durata minima del contratto è di 5 anni, con possibilità di proroga di tre anni in tre anni qualora nessuna delle parti manifesti l’intenzione di recedere. Generalmente, non sarebbero considerate valide clausole che determinano una durata “su misura” a vantaggio del proprietario.
Limiti e Aumenti degli Affitti
La legislazione impone un aumento massimo annuo del 2% sugli affitti, a meno che non sia concordata una diversa percentuale tra proprietario e inquilino. Di norma, il proprietario non può basare l’aumento dell’affitto sull’indice dei prezzi al consumo (CPI). Qualsiasi adeguamento del canone deve avvenire al momento del rinnovo del contratto di locazione, e non prima.
Pagamenti Anticipati
Alcuni proprietari, tramite clausole contrattuali, richiedono pagamenti anticipati di diversi mesi di affitto, il che è illegale. Anche le clausole che richiedono il pagamento anticipato del canone mensile prima del 7 del mese o che mirano ad aumentare il canone per “lavori di ristrutturazione” dell’abitazione prima del quinto anno sarebbero considerate nulle.
Accesso del Proprietario all’Abitazione
Le clausole che concedono al proprietario accesso libero e indiscriminato all’abitazione (ad esempio, per ispezionarne lo stato) sarebbero prive di validità. La privacy dell’abitazione è inviolabile.
Avvisi Precedenti
Il proprietario può tentare di imporre un preavviso che soddisfi le sue esigenze o desideri di trattenere il deposito “per faccia”, ma la legislazione è chiara. Se l’inquilino desidera recedere dal contratto prima della scadenza, deve notificarlo al locatore almeno 30 giorni prima. Questo preavviso è esteso a 4 mesi nel caso del proprietario quando il contratto sta per scadere e non desidera rinnovarlo con l’attuale inquilino. Al contrario, l’inquilino deve notificare la sua intenzione di non rinnovare con almeno 2 mesi di anticipo.
Termine Minimo di Permanenza
Secondo gli ultimi aggiornamenti della legge sulla locazione urbana, l’inquilino ha il diritto di lasciare l’abitazione dopo 6 mesi, anche se il contratto prevede un soggiorno minimo di un anno. La legge protegge l’inquilino anche nel caso di rinnovo automatico del contratto, consentendo di lasciare l’abitazione dopo tre mesi dal rinnovo.
Cauzione
La gestione del pagamento e della restituzione della cauzione è spesso fonte di conflitto tra inquilini e proprietari. In alcuni casi, i proprietari richiedono diversi mesi di cauzione, il che è illegale. La legge consente l’istituzione di una “garanzia aggiuntiva” pari a un massimo di due mesi di affitto, ma spesso questo viene abusato dai proprietari. Il proprietario ha un mese di tempo massimo per restituire la cauzione all’inquilino al termine del contratto. Trattenere la cauzione per difetti minori o danni normali derivanti dall’uso dell’abitazione è illegale, ma può essere difficile per l’inquilino recuperare l’intero importo senza avviare un’azione legale.
Come individuare le clausole illecite nel contratto di affitto
