Analisi sulla casa prima della nuova legge


Cala la compravendita di case nella foga del rialzo dei tassi e continua la pressione sugli affitti, mentre continua il problema degli sfratti

Il governo di coalizione ei suoi partner parlamentari sono riusciti a sbloccare l’elaborazione al Congresso dei deputati della legge sulla casa , che era bloccata nelle trattative da più di un anno. Un tempo in cui la crisi causata dalla guerra in Ucraina, il tetto agli affitti e il rialzo dei tassi di interesse e dell’Euribor hanno cambiato il panorama immobiliare.

La nuova legge per la prima volta, consacra l’abitazione come diritto, aspira a dare una svolta al costo degli affitti nelle zone in tensione sui prezzi e ridefinisce ciò che è un grande proprietario.

Continua la pressione sui prezzi degli affitti

La nuova legge sulla casa pone l’accento sull’affitto, piuttosto che sugli alloggi di proprietà, perché è lì che ci sono più disuguaglianze e più pressione sui prezzi, soprattutto nelle cosiddette aree stressate, sia nelle grandi capitali che nelle città turistiche. 

A differenza di quanto accade con le abitazioni in vendita, le statistiche sull’evoluzione degli affitti non sono così immediate e tantomeno complete, per sapere cosa sta succedendo nei diversi territori, città e quartieri, senza dover ricorrere ai prezzi pubblicati dai portali immobiliari. Per questo motivo non sarà rapida l’elaborazione dei futuri indici dei prezzi che definiranno l’aggiornamento dei redditi da locazione dal 2025. Venerdì infatti il ​​ministro dei Diritti Sociali e dell’Agenda 2030, Ione Belarra, ha preso atto che sarà creato un gruppo di lavoro per progettarli.

Eurostat ha appena pubblicato i dati per l’ultimo tratto del 2022, che indicano che gli affitti, in media, sono aumentati del 2,5% nel quarto trimestre dell’anno. In Spagna, i dati generali sull’andamento dell’affitto sono pubblicati dall’Istituto Nazionale di Statistica (INE). Secondo i suoi calcoli, l’aumento negli ultimi dodici mesi è stato del 2,1% nel Paese nel suo complesso – la variazione per territorio è significativa. Secondo l’INE, l’aumento dei prezzi finora quest’anno – cioè fino a marzo – è dello 0,7% e solo nell’ultimo mese è dello 0,3%. I dati indicano quindi che gli aumenti stanno accelerando, perché a fine febbraio l’aumento mensile era dello 0,2% e a novembre 2022 era dello 0,1%. 

Va ricordato che quasi un anno fa il Governo ha attuato, per la prima volta, un tetto ai canoni del 2%, come misura per cercare di contenere l’inflazione e mitigare il colpo agli inquilini, perché i contratti sono stati finora legati al PCI. Nel 2024 saranno limitati al 3% e, nel 2025, a quel tasso futuro ancora da definire.

L’elevato peso degli affitti rispetto ai redditi

La Housing Law concordata al Congresso stabilisce che, per dichiarare un’area come stressata -devono farlo le comunità autonome- è sufficiente che “il costo medio del mutuo o dell’affitto più le spese di base e le forniture superi il 30% del il reddito familiare medio”. Quella pressione, in molte occasioni, è più alta.

L’ Indagine sulle caratteristiche essenziali della popolazione e delle abitazioni (ECEPOV) pubblicata all’inizio dell’anno dall’INE mostra che sono almeno 481.000 le famiglie che spendono più del 40% del loro reddito netto per pagare l’affitto. Questa cifra corrisponde al 16% delle famiglie che vivono in affitto. Ma ci sono variazioni in base al reddito, come si può vedere nel grafico seguente.

Questa indagine approfondisce anche il fatto che la tendenza a vivere in affitto è aumentata dagli anni peggiori dell’ultima grande crisi finanziaria. È passata dal 13,5% al ​​15,9% nello scorso esercizio.

Inoltre, il peso dell’affitto è diverso a seconda dei territori. Nelle tre comunità in cui ha più peso è a Illes Balears, Catalunya e Canarias. Al contrario, la proprietà di case già interamente pagate ha un peso relativo maggiore nei Paesi Baschi, La Rioja e Castilla y León, come mostrato di seguito.

L’aumento dei tassi è notevole nella vendita di case

Il rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea e, come derivato, dell’Euribor, hanno bloccato la compravendita di case. Non è qualcosa che è stato notato solo in Spagna, ma è una realtà in quasi tutta Europa. 

Tra questi paesi c’è la Spagna, anche se è vero che è il quarto mercato con un calo meno intenso, anche se vicino all’11%. In altri paesi del Nord Europa, come la Finlandia o la Danimarca, il crollo supera il 30%.

Salvo operazioni immobiliari, un attimo di respiro sui prezzi. L’INE non ha ancora pubblicato i dati per i primi mesi dell’anno, ma li ha per l’ultimo tratto del 2022. Nel quarto trimestre i prezzi sono diminuiti dello 0,8%. È stata la prima retrocessione dal 2020 . 

Con questo passo indietro, il rialzo dei prezzi delle abitazioni per l’intero anno è rimasto al 5,5%, quando tre mesi prima avanzava a un ritmo del 7,6%

Il Consiglio Generale del Notariato ha appena pubblicato i dati di febbraio, dove si segnala che sono state vendute il 13,1% di abitazioni in meno rispetto allo stesso mese del 2022. La concessione di mutui è scesa ancora di più, del 24, 4%.

Se i dati sono visti dalle comunità autonome, solo una si libera della caduta. È cresciuto solo nelle Asturie, dell’1,5%. I cali minori si sono registrati in Cantabria (-2,7), Castilla y León (-3,8%) e Comunitat Valenciana (5%). E i più forti, in Navarra (-29%), Isole Baleari (-22,2%) e Canarie (-17,7%). In Catalogna il calo del secondo mese dell’anno è stato del -16,2%; ea Madrid, -15,1%.

Un passo indietro nel prezzo che non durerà a lungo 

In questo mercato immobiliare immobiliare, la combinazione di fattori che spinge verso il basso sia i prezzi che le vendite di case è percepita, ad esempio, da BBVA Research. Questa entità sottolinea in un rapporto pubblicato questo venerdì che “l’effetto dell’aumento dei tassi di interesse è particolarmente importante nel mercato immobiliare, dove si registra una riduzione delle vendite, del numero di mutui e del prezzo delle abitazioni , che hanno mostrato un’inversione di tendenza nella seconda metà dell’anno nonostante la restrizione che si registra nell’offerta di nuove abitazioni”, assicura riferendosi al 2022.

Questa tendenza dovrebbe continuare. “Le transazioni immobiliari dovrebbero diminuire di circa il 30% nel 2023. Sebbene l’aggiustamento sarà significativo, le vendite saranno leggermente superiori a 500.000, un livello simile alla media annuale tra il 2015 e il 2019”, afferma Caixabank Research. “Ciò si spiega con la minore crescita economica, sia nazionale che estera, l’aumento dei tassi di interesse e la riduzione dei risparmi accumulati durante la pandemia. L’aggiustamento maggiore si concentrerà sugli alloggi usati”, sostiene.

Il settore potrebbe iniziare a mostrare una nuova ripresa nel 2024 con moderati incrementi di domanda, offerta e prezzi, dopo l’aggiustamento di quest’anno e la ripresa dell’economia, in un contesto di offerta ridotta”, prevede questa società di analisi. “Pertanto, i prezzi delle case dovrebbero crescere di circa il 2,5%” e “le vendite di circa il 5%” nel prossimo anno. con qualche sfumatura “Tutto questo con il permesso dei principali rischi che minacciano il settore: ulteriore stretta monetaria a causa dell’elevata inflazione, carenza di manodopera qualificata e terreni edificabili, nonché aumento dell’incertezza sulla politica economica

Il testo concordato questo venerdì stabilisce che, a partire dal 2025, verrà applicato un futuro indice dei prezzi ai grandi proprietari di appartamenti situati in zone stressate, che sarà quello che definirà gli affitti pagati dagli inquilini che vivono nelle loro proprietà.

Questi grandi proprietari sono quelle persone fisiche o giuridiche che possiedono più di 5 case e le hanno affittate.

Ad oggi, secondo il Ministero dei Trasporti, della Mobilità e dell’Agenda Urbana, l’85% dei proprietari sono persone fisiche e il 15% persone giuridiche. E secondo le statistiche di questo Ministero, in Spagna c’erano più di 25,9 milioni di proprietà -con dati dal 2021- di cui più di 6,4 milioni non costituiscono la residenza principale dei loro proprietari.

Il testo precedente, il disegno di legge arrivato al Congresso, fissava il limite per essere un grande titolare in 10 case, ma si applicava solo alle persone giuridiche, alle società. Ora, con questo cambio di definizione, il Ministero non rivela, per il momento, quante case sono in mano a questi titolari di più di cinque piani o case.

Tra il 2015 e il 2019, una casa su tre registrata in Spagna corrispondeva a questi grandi proprietari . Secondo i dati del Catasto, che dipende dal Ministero delle Finanze, sono 842.000 i proprietari con 5 o più beni catastali urbani (abitazioni o altre tipologie di beni) e 140.000 persone giuridiche (società) che hanno 5 o più beni, senza specificare se questi sono 6 o più.


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