La legge che punisce chi non affida il proprio appartamento ad un operatore turistico
Le multe arrivano dieci anni dopo una norma che promuove la specializzazione verso l’uso turistico di determinate aree, evitando la residenzializzazione. Colpisce chi ha acquistato un appartamento come seconda casa, chi lo vuole affittare da solo o chi ancora adesso lo vive come unica alternativa..
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La norma si applica a coloro che hanno acquistato un appartamento con l’intento di utilizzarlo come seconda casa, a chi desidera affittarlo autonomamente o a chi attualmente lo abita come unica alternativa. I piccoli proprietari si sono uniti in una piattaforma che si batte per il diritto di utilizzare le proprie case private senza doverle cedere. Una coppia colpita ha condiviso la propria esperienza, affermando di aver guadagnato solamente 200 euro quando il locatore sfruttatore affittava la proprietà per 900 euro. Tale situazione ha portato a ricevere una sanzione durante le festività natalizie, completando così il percorso amministrativo.
Per molti decenni, prima dell’esplosione del turismo alle Canarie, gli abitanti delle isole hanno acquistato proprietà nella zona meridionale, talvolta trattandosi di lavoratori locali. In passato, c’era un incoraggiamento per i residenti ad acquistare queste proprietà come seconde case. Nel 1995, la Legge sulla Gestione del Turismo delle isole ha introdotto il concetto di “principio dell’unità operativa”, stabilendo che gli appartamenti all’interno di un complesso dovrebbero essere gestiti come un’unica entità. Nel 2003, una nuova legge ha menzionato la “specializzazione degli spazi”, ma è solo nel 2013 che la Legge di rinnovamento e ammodernamento turistico delle Isole Canarie ha vietato l’uso residenziale delle unità abitative, sottolineando la prevalenza dell’uso turistico su ogni altra finalità.
La normativa attuale mantiene il “principio dell’unità operativa”, impedendo ai proprietari di affittare direttamente i propri appartamenti, ma richiedendo l’intervento di una società operativa unica. È inoltre specificato che devono conformarsi all’uso definito nel piano urbanistico comunale. I proprietari, insoddisfatti di questi cambiamenti, hanno protestato pubblicamente e successivamente si sono organizzati per cercare consigli a difesa della loro proprietà privata.
Successivamente, la Legge fondiaria delle Isole Canarie ha stabilito che coloro che risiedevano in tali complessi prima del 2017 potevano dimostrare un “diritto consolidato” per continuare ad utilizzare gli appartamenti come abitazioni. Tuttavia, questa disposizione non tiene conto degli eredi, che, secondo la regola, potrebbero essere obbligati a consegnare gli appartamenti a un operatore in futuro in caso di cambio di proprietà.
il Mediatore
I membri della piattaforma hanno presentato un ricorso al Mediatore che, nel 2019, ha raccomandato al governo delle Isole Canarie di rispettare l’uso residenziale delle persone coinvolte o di risarcirle. Nella risoluzione, si fa riferimento al concetto che l’esistenza di terreni turistici specializzati, dove non è consentito l’uso residenziale, è giuridicamente ammissibile, ma si sottolinea che tali terreni non esistono nelle Isole Canarie, tranne nel caso del Piano di Modernizzazione, Miglioramento e Incremento della Competitività di San Bartolomé de Tirajana. Inoltre, la risoluzione specifica che la netta separazione tra uso turistico e residenziale per questo tipo di strutture (appartamenti) è una creazione normativa recente, derivante dalla legge 19/2003, e che anche gli edifici esistenti sono stati utilizzati come residenza, temporanea o permanente, per molto tempo.
Il Mediatore ha valutato che tali unità abitative sono state impiegate come residenze per un periodo prolungato, riconoscendo la “residenzializzazione” come un fatto acquisito, anche secondo l’Amministrazione, che ha dichiarato di perseguire il “reindirizzamento” di tale utilizzo. Inoltre, si enfatizza che l’intenzione di destinare immobili a un uso turistico specifico, incompatibile con l’uso residenziale, si verifica in territori dove sono stati precedentemente svolti utilizzi residenziali, e pertanto, la realizzazione di tali utilizzi residenziali sarebbe tutelata dalla regola generale di libertà, in quanto non sono proibiti.
Il Mediatore conclude che non esiste una base giuridica sufficiente per sostenere l’affermazione dell’Amministrazione delle Isole Canarie secondo cui l’uso residenziale è vietato. Tale affermazione non è valida né a causa della specializzazione del terreno, né a causa della natura dell’insediamento, come indicato dal Mediatore.
il diritto alla proprietà privata?
I proprietari di questi appartamenti sostengono, in risposta alle multe emesse dal Governo delle Isole Canarie, che “un cittadino che esercita una libertà tutelata costituzionalmente e giuridicamente non può essere punito”. Una delle ricorrenti ha chiarito che, in qualità di proprietaria, non ha intenzione di svolgere alcuna attività economica con la sua proprietà. La cittadina osserva che l’esercizio dell’attività turistica dovrebbe essere gratuito e ritiene che la delibera dell’Assessorato al Turismo violi il suo diritto di proprietà. Si fa notare che nel dossier del complesso non sono specificate norme con “usi vietati o incompatibili”. Si sottolinea anche che prima del 2017, nell’insediamento, non era presente alcun operatore turistico.
Il professor Gerardo Pérez, esperto di Diritto Costituzionale, afferma che il diritto di proprietà è garantito dalla Costituzione spagnola e che la legge può stabilire gli usi delle proprietà. Tuttavia, il problema, secondo Pérez, non sta tanto nella possibilità di stabilire l’uso di un immobile o terreno, ma nel conflitto derivante da un cambiamento nella classificazione dopo l’acquisto.
Gli esperti, inclusa Maribe Doreste, concordano sul fatto che la questione va studiata caso per caso e non può essere semplificata riferendosi genericamente al diritto di proprietà privata. Suggeriscono che i soggetti interessati dovrebbero agire in tribunale, che è il garante del diritto.
Doreste sottolinea che le risoluzioni attuali si basano su una legge del 2013, mentre molte persone sono proprietarie da oltre 50 anni. Sottolinea che una norma non può essere applicata retroattivamente e che se le regole cambiano, l’amministrazione dovrebbe considerare l'”esproprio forzato”, fornendo ai proprietari il diritto a un risarcimento giustificando che tali beni saranno utilizzati per un “bene generale”. Tuttavia, sottolinea che questo “bene generale” deve essere dimostrato e che la situazione dovrebbe essere la meno dannosa possibile, mettendo in dubbio l’esistenza di un interesse generale al di sopra del diritto a un alloggio dignitoso, considerando l’interesse generale come un interesse economico.
Si fa riferimento a una sentenza della Corte Suprema del 2018, che ha respinto l’intenzione del governo delle Isole Canarie di eliminare gli alloggi per le vacanze dai centri turistici, dichiarando che l'”interesse generale” non era giustificato e che l’unica motivazione addotta dal governo era di natura “economica”, senza giustificare una concorrenza con altre strutture ricettive turistiche.
La legge che punisce chi non affida il proprio appartamento ad un operatore turistico
Il turismo di lunga durata non è la stessa cosa del risiedere?
Nella sua risoluzione, il Mediatore sottolinea che non mette in discussione la possibile necessità di specializzazione degli usi e riconosce la fondatezza dell’idea che le abitudini dei turisti non coincidono con quelle dei residenti. Analogamente ai principi sottesi dalla normativa proposta dal Governo delle Isole Canarie, si afferma che è “evidente” che la coesistenza di entrambi gli usi sullo stesso terreno o complesso può generare problemi di convivenza tra turisti e residenti. Tuttavia, il Mediatore considera comuni i soggiorni a lungo termine nelle Isole Canarie e ritiene che, in questo contesto, l’incompatibilità tra uso residenziale e turistico potrebbe non essere così marcata, o addirittura potrebbe non esistere.
Un esempio concreto di questa coesistenza viene fornito da Maribe Doreste, residente in un complesso che presenta tutte le modalità di utilizzo possibile: la presenza di un operatore turistico, residenti permanenti e persone che utilizzano gli appartamenti come seconda residenza. Doreste sottolinea che in questo contesto non si verificano problemi di convivenza. Inoltre, si evidenzia che il Dipartimento del Turismo del Governo delle Isole Canarie promuove specifiche campagne per attirare turisti a lungo termine e nomadi digitali, che spesso rimangono sull’isola per diversi mesi, mostrando somiglianze con una residenza stagionale.
La legge che punisce chi non affida il proprio appartamento ad un operatore turistico
Perché le multe arrivano adesso?
Le sanzioni sono state avviate nell’aprile dell’anno scorso. Successivamente, il governo precedente ha dichiarato di aver intrapreso azioni in seguito a una denuncia e di aver successivamente condotto un’indagine. Nel dicembre scorso, la piattaforma ha segnalato un aumento del carico di lavoro a causa dei dubbi dei proprietari e delle continue multe. In uno specifico caso, l’iter amministrativo è stato completato, concludendo che il proprietario doveva pagare 2.250 euro. A seguito di questa situazione, è iniziata una battaglia legale poiché la piattaforma ritiene che anche le restanti sanzioni seguiranno la stessa sorte.
Le multe sono continuate ad essere emesse nonostante la piattaforma avesse ottenuto un numero sufficiente di firme per promuovere un’Iniziativa Legislativa Popolare presso il Parlamento delle Isole Canarie, mirata a modificare la legge al fine di garantire una “pace sociale” tra l’attività turistica e i proprietari di appartamenti. Tuttavia, durante la scorsa legislatura, non è stato possibile elaborare questa iniziativa, e il nuovo governo CC-PP non ha ancora affrontato la questione.
