Affitti a Tenerife: come muoversi con il Real Decreto-ley 8/2026
In questi giorni ricevo continue richieste di chiarimento sul recentissimo Real Decreto-ley 8/2026. La sensazione, parlando con i tanti italiani residenti qui a Tenerife, è di forte incertezza.
Da una parte c’è chi è convinto che questa norma risolva automaticamente il problema del caro affitto. Dall’altra chi, al contrario, pensa che non valga nemmeno la pena considerarla perché potrebbe decadere a breve. Come spesso accade in diritto, la verità sta nel mezzo e richiede qualche precisazione tecnica per non trasformarsi in un’occasione persa.
Cos’è davvero un Real Decreto-ley
Senza addentrarci troppo nel linguaggio accademico, è fondamentale capire lo strumento giuridico di cui parliamo.
Il Real Decreto-ley é uno strumento previsto dall’articolo 86 della Costituzione spagnola del 1978, che permette al Governo di intervenire in situazioni di urgente necessità. Entra in vigore immediatamente, ma deve essere convalidato dal Parlamento entro 30 giorni. Se questa convalida non avviene, la norma decade.
Ed è proprio questa “scadenza” a generare oggi tanti dubbi. Il contesto politico è incerto e si parla concretamente della possibilità che il decreto non venga approvato dal Parlamento. Ma attenzione, dire che “non serve a niente” sarebbe un grande errore logico e giuridico.
Proroga di due anni e limite agli aumenti: cosa prevede davvero
Il RDL 8/2026 nasce con un obiettivo molto concreto: evitare che il costo dell’affitto, insieme alle spese essenziali, superi una soglia sostenibile rispetto al reddito delle famiglie.
Per farlo, il decreto introduce due strumenti molto concreti per i contratti di vivienda habitual soggetti alla Ley de Arrendamientos Urbanos.
Il primo è la possibilità di ottenere una proroga straordinaria fino a due anni per i contratti in scadenza tra il 21 marzo 2026 e il 31 dicembre 2027. Il secondo è una limitazione agli aumenti del canone: in assenza di accordo tra le parti, l’incremento non può superare il 2%.
Fin qui, sembrerebbe tutto semplice. Ma c’è un punto che continuo a chiarire ogni giorno in studio: la proroga non è automatica.
Non basta che la legge esista perché il contratto si prolunghi altri due anni. È l’inquilino a dover chiedere la proroga, e questa richiesta non è una formalità. È un atto giuridico vero e proprio, che deve essere costruito correttamente, nei tempi giusti e con un contenuto adeguato. È per questo che si utilizza il burofax: perché consente di dare certezza legale sia al contenuto sia alla ricezione. Improvvisare (o chiedere aiuto a chatGPT) in questa fase è il modo più rapido per invalidare un proprio diritto.
Perché ha senso agire anche adesso
La domanda che mi sento rivolgere più spesso è: “avvocato, ha senso muoversi subito, se il decreto potrebbe decadere?”
A mio parere, la risposta è SÍ.
Il motivo risiede nel principio di sicurezza giuridica, sancito dall’articolo 9.3 della Costituzione spagnola del 1978. In termini semplici, ciò che viene fatto mentre una norma è in vigore, facendo legittimo affidamento su di essa, crea una posizione giuridica che non può essere ignorata.
Certo, un proprietario potrebbe opporsi, specialmente se la norma non venisse convalidata, ma chi si attiva oggi lo fa su una base legale reale e attuale, non su una supposizione.
Una valutazione pratica: il gioco vale la candela?
Qui esco un attimo dal piano teorico e faccio un’analisi concreta.
Il mercato immobiliare alle Canarie, e in particolare a Tenerife, è sotto una pressione evidente. Trovare casa è sempre più difficile e i prezzi sono in costante ascesa.
Proprio per questo motivo, dal mio punto di vista, il gioco vale la candela.
Non giriamoci intorno: una consulenza legale e l’invio di un burofax hanno un costo. Ma è generalmente contenuto, soprattutto se lo si confronta con il beneficio potenziale di garantirsi fino a due anni in più di stabilità abitativa, alle condizioni attuali, in un mercato come quello che stiamo vivendo.
Se il proprietario decidesse di opporsi, si aprirebbe un confronto legale dove la giurisprudenza darebbe risposte più precise nei prossimi mesi, ma chi ha agito correttamente partirà da una posizione più solida.
Il mio consiglio professionale
Il mio suggerimento è semplice: non aspettate.
Non aspettate l’ultimo giorno, né la convalida parlamentare (che potrebbe non avvenire). Non aspettate che la situazione si chiarisca da sola, perché nel frattempo il tempo passa e le opportunità si riducono.
Ogni contratto ha le sue specificità e ogni situazione personale è diversa. Analizzare il caso con attenzione e inviare una comunicazione formale inattaccabile è l’unico modo per trasformare una possibilità teorica in una tutela reale. In questa fase, la differenza non la fa solo la legge, ma il modo, e soprattutto il tempo, in cui si decide di utilizzarla.
Elena Buetto, Abogada
Ilustre colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife nº6794
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